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农村土地承包“合同效力”究竟合不合法

合同效力是法律赋予依法成立的合同所产生的约束力。指依法成立受法律保护的合同,对合同当事人产生的必须履行其合同的义务,不得擅自变更或解除合同的法律拘束力,即法律效力。要求合同当事人严格履行合同,否则即会依据法律让当事人履行合同并承担违约责任。

随着京津冀协同发展的进程,河北省三河市凭借其独特的地理位置,土地随着房产的升值而飞速暴涨,成为各方竞相争夺的焦点。而三河市燕郊马起乏村的土地出现了“以租代征”的现象,村委会一直未发放“承包款”,使村民心存不满。围绕村委会与三河市北方建材批发市场管理服务有限公司签订的《土地承包合同》的“合同效力”问题,村民提出了质疑:马起乏村村民经三河市工商部门登记档案查询发现,三河市北方建材批发市场管理服务有限公司未经工商部门登记注册,那么土地是承包还是租赁,合同是有效还是无效?

基本案情

有证据显示,2001年9月,三河市燕郊镇马起乏村民委员会法人董银(甲方)与三河市北方建材批发市场管理服务有限公司法人杜有祥(乙方)双方签订了《土地承包合同》。该合同约定:甲方将坐落于燕郊镇东部(102国道北永达制衣有限公司西侧)土地153亩承包给北方建材市场,承包期为50年。自2001年10月15日起至2050年10月14日止。双方还约定了承包费及给付的方式和双方的其他权利与义务。

2013年,北方建材市场起诉三河市燕郊镇马起乏村村民委员会村主任王存仓确认合同效力,2013年1月8日法院立案受理,2013年7月8日下达了《民事判决书》。

经法院审理查明:2001年9月1日双方签订《土地承包合同》,村委会将村里153亩土地承包给了北方建材市场,承包期限为50年。2006年10月19日至2008年7月16日,三河市北方建材市场(原法人杜有祥)的全体股东股权转让给了杨会荣一人所有,企业名称变更为三河市北方运河源建材家居批发市场有限公司,村委会配合在该土地上建起了建材批发市场。自2012年8月开始,部分村民反映运河源家居市场土地承包问题,强烈要求解除合同收回土地。市、镇政府多次找到北方建材家居市场杨会荣的丈夫李怀富做工作,2012年11月11日李怀富在法人没有在场和委托的情况下签订了《土地承包合同》解除协议。

法院判决:确认三河市北方建材家居市场与三河市燕郊镇马起乏村村委会于2012年11月11日签订的《土地承包合同》解除协议无效;马起乏村村委会与北方建材家居市场应当继续履行2001年9月1日村委会与北方建材市场签订的《土地承包合同》。

之后,马起乏村村民集体找到现任村委会书记邓继全要求继续上诉,邓书记出具了《土地承包合同书》,载明承包期限为50年,履行了11年。村民对50年的承包期限提出了质疑,因为根据《农村土地承包法》第20条的规定:耕地的承包期限为30年,那么该合同承包期50年不合法。村民陈秀静等5名村民认为马起乏村村委会在2001年9月1日村委会与北方建材市场签订的《土地承包合同》属于违法合同,承包期限30年有法律明文规定,应当属于无效合同。而马起乏村原村主任、原村支部书记对2001年9月1日的这份《土地承包合同》提出质疑,并出具证明称签订的承包协议是30年。

村民陈秀静等人对此提出质疑,就连原来签订合同的村主任、村书记都否认签订50年的合同不属实,那么这份2001年9月1日的合同是从哪里来的呢?三河市北方运河源建材家居批发市场有限公司与三河市北方建材批发市场管理服务有限公司只有“三字之差”,就是“运河源”,那么这是两家企业吗?

三河市工商行政管理局登记信息显示:三河市北方运河源建材家居批发市场有限公司注册成立日期为2002年9月26日,法人代表是杨会荣,成立所在地:三河燕郊马起乏村,随后变更为杜有祥;2007年4月26日法人由杜有祥变更为李怀富;2008年7月17日法人李怀富变更为杨会荣;李怀富与杨会荣是夫妻,在公司一直是股东。而三河市北方建材批发市场管理服务有限公司在2001年根本没有工商登记注册信息。

2001年9月1日由马起乏村村委会董银与三河市北方建材批发市场管理服务有限公司签订的50年的《土地租赁承包合同》,在该合同上明确加盖有“三河市北方建材批发市场管理服务有限公司合同专用章”。三河市工商行政管理局工商档案信息查询结果:北方建材批发市场管理服务有限公司没有工商登记信息。

法律评析

在现实生活中,类似马起乏村这样对农村土地承包进行“非农业建设”、开办建材批发市场的“征地问题”很普遍。笔者认为:商业开发也必须要依法征地、合法征地。在本案中,村委会将村集体土地承包租赁给了北方建材市场公司用于建设“建材市场”,其行为违反了合同法第52条的规定:有下列情形之一的,合同无效:(三)以合法形式掩盖非法目的;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中的租赁承包行为违反了《土地管理法》第44条的规定:建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。

至于2001年9月1日由村委会与北方建材市场签订的《土地租赁承包协议》的真实性,需要工商行政管理部门出具“北方建材市场”的工商登记执照才具有签订合同的资质。而如果“北方建材市场”没有进行过工商注册,那么这份合同就不具有合法性,也就不具有合同效力了。

针对违法征地,《土地管理法》第七十八条、《监察部国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》均强调应追究当事人的法律责任。根据刑法的规定,非法改变土地用途,数量较大的,构成非法占用农用地罪。

(作者单位:北京全维和谐法律咨询中心专家委员会)

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