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迟延履行支付房租义务 承租人并非必然承担违约责任

承租人迟延交付房租,出租人应当对其进行催告,出租人未进行催告,直接主张解除双方租赁合同的请求不应予以支持。本文将以一则案例进行分析说明。

基本案情

原告莫某与被告陈某于2010年9月1日签订了租房合同一份,合同约定,原告将自己的门面房一间出租给被告使用,租期为5年(从2010年9月1日至2015年9月1日),年租金5400元,交付方式为每半年一付,须提前交清租金。

被告未按时向原告给付2014年9月1日至2015年2月底的房租2700元。原告莫某认为被告应当在2014年9月1日之前交纳租金,但被告一直未给付。后莫某以被告陈某逾期交付房屋租金为由诉至法院,请求判决解除与被告的房屋租赁合同并判令被告支付房屋租金2700元、违约金2700元。

被告陈某辩称,原、被告自签订房屋租赁合同以来,被告一直积极履行合同,不存在违约的行为。其妻在2014年9月1日之前曾找到原告交付房租,原告当场拒不接收,并声称要单方面解除合同。2014年9月12日至2014年9月13日,原告丈夫董某向被告妻子徐某的手机发送欲单方面解除合同的信息。原告请求解除双方房屋租赁合同的请求无事实法律依据,不应予以支持。

法院认为,被告虽然未按时向原告交纳租金,但其行为并不构成根本违约。从原告丈夫向被告妻子手机发送短信息的内容可以看出,其目的是为了单方解除双方的房屋租赁合同,对被告迟延交付房屋租金并未进行催告。原告主张与被告解除房屋租赁合同的理由,不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条合同法定解除的情形,双方当事人应继续履行房屋租赁合同。对原告主张解除双方合同的请求,法院不予支持。原被告双方均认可半年的房屋租金为2700元,对原告提出要求支付房租2700元的请求予以支持。对原告主张被告违约的事实,因其提供的证据不足,且未对原告造成任何损失,故对原告要求被告支付违约金的主张亦不予支持。

法律评析

首先是在房屋租赁合同中,当事人行使合同解除权的条件认定。在涉合同案件中,当事人协商一致,可以解除合同。在没有约定的情况下,就要探究在哪些情况下当事人可以法定地行使合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定, 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。

由此可见,承租人迟延履行支付房租的义务,出租人应当及时进行催告,并给承租人留有合理的履行期限。承租人经催告后合理期限内仍不履行支付房租的义务,出租人可以解除合同。结合本案来看,承租人迟延履行支付房租的义务,出租人既不催告,也不接受承租人继续付款的请求。同时,合同法第九十四条第四项也不适用于本案,承租人迟延支付房租并不导致双方合同目的不能实现,因此出租人解除合同的请求不应予以支持。

其次,承租人迟延履行支付房租的义务是否必然承担违约责任?

合同法第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方履行合同义务的情形应结合合同的性质、目的及证据综合加以判断,在本案中,被告陈涵一直积极履行合同,仅在合同约定的最后一年期限内迟延履行支付房租的义务。且被告陈述其妻在2014年9月1日之前曾找到原告莫某交付房租,原告当场拒不接收,并声称要单方面解除合同。2014年9月12日至2014年9月13日,原告丈夫董某向被告妻子徐某的手机发送欲单方解除合同的信息。在诉讼过程中,被告积极表示可以随时履行支付房租的义务。所以,本案被告陈涵不存在违约的情形,原告主张违约金的请求不应予以支持。

(作者单位:新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院)

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