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遏制“阴阳合同”须消除信息壁垒

冯海宁

既要建立完善的信息互通查询机制,也要建立市场监测监督机制,同时还要对变相抵制“三价合一”的行为追责。

3月28日晚,传闻已久的深圳“三价合一”政策突然落地。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委联合发布通知表示,将建立信息互通查询机制,规范购房融资,坚决遏制““阴阳合同””和““高评高贷””现象,确保房地产市场平稳健康发展(3月29日《南方日报》)。

所谓“三价合一”,是指二手房的实际成交价、网签备案合同价、银行房屋评估价三个价格实现统一。此前,这三个价格在不同部门各自独立计算,这既给了房屋中介机构操作“阴阳合同”的机会,也造成了银行系统“高评高贷”。“三价合一”之后,“阴阳合同”有望被遏制。

众所周知,“阴阳合同”在楼市很常见,一般由房屋中介来操作,网签备案合同价会明显低于实际成交价和银行评估价,其目的是为了逃避国家税收。这样做既造成税收损失,也造成房价数据失真、市场秩序混乱。此前,多地曾尽力遏制“阴阳合同”,但效果有限。

“高评高贷”是评估公司和银行合演的一出戏,让房屋评估价高于市场价,以便买房人多贷款。银行、评估公司以及买房人都会从中获益。这种现象直接影响到差别化住房信贷政策的实施效果。“三价合一”之后,不仅“高评高贷”失去操作空间,“阴阳合同”也难有操作机会。

“三价合一”可谓一举多得,既能规范二手房交易秩序,又能防止税收流失;既有利于落实房贷政策,又有利于稳定二手房价格。有人预言,实施“三价合一”,深圳二手房市场短期交易或滑入低谷。这种说法有一定道理,因为房屋交易成本会因此增加,二手房价格有望降温。

另外,“三价合一”也是一种治理成本比较低的有效措施。消除部门之间的信息壁垒,建立信息互通查询机制,就能倒逼楼市中介机构、评估机构、房屋买卖人以及商业银行规范操作,所以治理成本并不会很高。相信这种措施能收到多方面的效果,具有一定的推广价值。

目前,只有广东的东莞和深圳传出实施“三价合一”的消息,其他城市还没有动静。笔者以为,国家有关方面应该密切关注“三价合一”的实施效果,总结经验,适时在全国推广。当然,各地也可以提前借鉴这种做法,因为“高评高贷”以及“阴阳合同”在国内楼市均比较普遍。

从理论上来推测,实施“三价合一”后,“阴阳合同”很难再有操作空间,因为三个价格都透明了,价格统一才能完成买房相关流程。不过也要意识到,包括房地产在内的很多行业,长期存在“上有政策,下有对策”的现象,不排除一些房屋中介机构又“发明”新的避税手段。

这就需要有关部门,既要建立完善的信息互通查询机制,也要建立市场监测监督机制,同时还要对变相抵制“三价合一”的行为追责。也就是说,“三价合一”能否遏制“阴阳合同”和“高评高贷”,还取决于相关机制是否健全以及房屋中介市场是否规范等。

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